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Metri quadri commerciali, lordi, netti, effettivi, utili, catastali, calpestabili… Nella giungla dei metri quadri ci si può perdere… Lo sa bene chi è in procinto di comprare o vendere casa.

Ecco una piccola guida di sopravvivenza.

Partiamo dai metri catastali, che, è facile intuirlo, sono quelli dichiarati sulla visura catastale, un documento ufficiale che accompagna ogni immobile. I metri catastali servono più che altro per ragioni fiscali, in quanto consentono ai proprietari di calcolare l’importo di IMU, TASI, tassa sui rifiuti, eccetera.

I metri quadri calpestabili costituiscono la superficie utile della casa, ovvero tutte le zone non coperte da pareti e, quindi, vivibili.

I metri quadri commerciali, invece, sono fondamentali quando si deve calcolare il valore di un immobile euro/mq. Tale misura è il risultato della somma di tutti gli spazi che compongono la proprietà. A comporre le unità immobiliari sono infatti diversi ambienti, tra cui vani principali (cucine, soggiorni, camere, saloni), vani accessori (corridoi, ingressi, bagni, ripostigli, soffitte), pertinenze d’uso esclusivo di servizio collegate in modo indiretto (soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti) e pertinenze ad ornamento (terrazze, balconi e giardini). Inoltre, i metri quadrati commerciali includono anche le murature interne ed esterne. È chiaro che le varie parti che compongono l’unità immobiliare non possono avere tutte lo stesso valore: la superficie dei vani principali è calcolata al 100%, mentre alle altre zone si applicano dei coefficienti di ponderazione. Vediamolo con un esempio pratico.

Un appartamento di 200 mq (vani principali), corredato da un box di 20 mq, non avrà una superficie commerciale pari a 220 mq, ma 210. Infatti poiché al box è applicata la percentuale di riduzione del 50%, è valutata 5, e non 10, mq.

La normativa a cui si fa riferimento per determinare in modo matematico il valore economico di un immobile è la UNI EN 15733/2011, che sostituisce la vecchia UNI 10750.

Ecco alcuni dei principali coefficienti di ponderazione.

DESCRIZIONE INCIDENZA
Superficie calpestabile 100%
Muri perimetrali 100%
Muri perimetrali in comunione 50%
Balconi 25%
Terrazzi 35%
Box 50%
Cantine e soffitte 35%
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