Ecco perché conviene dare l’incarico in esclusiva ad un’agenzia.

La fiducia è molto importante, in qualsiasi lavoro. Concedere un incarico in esclusiva significa dare all’agente immobiliare cui ci si rivolge fiducia nelle proprie capacità professionali.

Intanto, cosa significa affidare un incarico in esclusiva?

Significa che il venditore si impegna per un certo periodo di tempo a lasciare che la trattativa della casa sia affidata al solo mediatore incaricato. Cosa comporta questo? conseguenza è che se si decidesse di dare l’incarico di esclusiva si è liberi di cercare da soli un possibile acquirente, ma si dovrebbe comunque corrispondere all’agenzia un compenso.

Veniamo ora ai motivi per cui conviene affidare un incarico di vendita in esclusiva.

Il mandato in esclusiva fa sì che l’agenzia si interessi maggiormente al tuo immobile investendo molto più denaro e tempo. Si potrebbe anche non concedere l’incarico di esclusiva a nessuna agenzia e proporre il proprio caso a diverse agenzie. In questo modo, tuttavia, le agenzie darebbero precedenza agli incarichi in esclusiva, allungando di fatto i tempi necessari alla vendita.

In più c’è il fattore pubblicità: per quale motivo l’agenzia dovrebbe spendere gli stessi soldi di pubblicità su un immobile che hanno altre 10 agenzie? È più facile che decida di spenderli per incarichi in esclusiva.

Inoltre, dando l’incarico a più agenzie si rischia  di veicolare un messaggio sbagliato all’acquirente, che sarebbe portato a pensare: “Come mai servono 10 agenzie per vendere questo immobile? È forse un immobile con qualche problema? Stanno cercando di rifilarmi qualcosa di invendibile?”. In definitiva, si rischia di dare ai potenziali acquirenti l’ idea di un immobile che non si riesce a vendere.

Infine, le penali si possono evitare, con un po’ di buon senso. La firma di un contratto a valenza giuridica comporta che entrambe le parti sono tenute ad assumere un comportamento corretto per tutta la durata del contratto. L’agente immobiliare, da parte sua, si impegnerà a fare il possibile per riuscire a concludere l’affare e a soddisfare le esigenze del cliente. Il cliente deve impegnarsi a non violare l’obbligo dell’esclusività, in altre parole:

• Non affidare l’immobile ad altre agenzie, se un’agenzia ne possiede già l’esclusiva.
• Non vendere l’immobile per contro proprio.
• Cercare di non tornare sui propri passi per la durata dell’incarico, riguardo alla vendita dell’immobile.

Il consiglio è quello di valutare con attenzione la professionalità del mediatore e, dopo averne valutato le competenze, affidarsi senza esitazioni e con l’esclusiva al professionista, per una durata adeguata (in genere tre/quattro mesi sono sufficienti per sondare il mercato), ricordandosi di verificare la presenza di un’eventuale clausola di rinnovo tacito e con una clausola che invita l’agenzia a collaborare con colleghi di altre agenzie in caso di vendita.

Come si calcolano i metri quadri.

Metri quadri commerciali, lordi, netti, effettivi, utili, catastali, calpestabili… Nella giungla dei metri quadri ci si può perdere… Lo sa bene chi è in procinto di comprare o vendere casa.

Ecco una piccola guida di sopravvivenza.

Partiamo dai metri catastali, che, è facile intuirlo, sono quelli dichiarati sulla visura catastale, un documento ufficiale che accompagna ogni immobile. I metri catastali servono più che altro per ragioni fiscali, in quanto consentono ai proprietari di calcolare l’importo di IMU, TASI, tassa sui rifiuti, eccetera.

I metri quadri calpestabili costituiscono la superficie utile della casa, ovvero tutte le zone non coperte da pareti e, quindi, vivibili.

I metri quadri commerciali, invece, sono fondamentali quando si deve calcolare il valore di un immobile euro/mq. Tale misura è il risultato della somma di tutti gli spazi che compongono la proprietà. A comporre le unità immobiliari sono infatti diversi ambienti, tra cui vani principali (cucine, soggiorni, camere, saloni), vani accessori (corridoi, ingressi, bagni, ripostigli, soffitte), pertinenze d’uso esclusivo di servizio collegate in modo indiretto (soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti) e pertinenze ad ornamento (terrazze, balconi e giardini). Inoltre, i metri quadrati commerciali includono anche le murature interne ed esterne. È chiaro che le varie parti che compongono l’unità immobiliare non possono avere tutte lo stesso valore: la superficie dei vani principali è calcolata al 100%, mentre alle altre zone si applicano dei coefficienti di ponderazione. Vediamolo con un esempio pratico.

Un appartamento di 200 mq (vani principali), corredato da un box di 20 mq, non avrà una superficie commerciale pari a 220 mq, ma 210. Infatti poiché al box è applicata la percentuale di riduzione del 50%, è valutata 5, e non 10, mq.

La normativa a cui si fa riferimento per determinare in modo matematico il valore economico di un immobile è la UNI EN 15733/2011, che sostituisce la vecchia UNI 10750.

Ecco alcuni dei principali coefficienti di ponderazione.

Stai pensando a vendere il tuo immobile da solo? Non farlo! Perché quello degli agenti immobiliari è ancora un servizio di valore.

Nell’era di internet chi cerca casa ma, sempre più spesso, anche chi la vuole vendere, cerca di evitare di rivolgersi ad un mediatore: con l’aumento esponenziale delle informazioni presenti online molte persone pensano di poter ottenere un maggior risparmio, eliminando le provvigioni dovute all’agenzia immobiliare e affidandosi al fai-da-te.

D’altronde, la tendenza dei portali di annunci a far pubblicare i privati, per di più gratuitamente, spesso può far passare il messaggio che vendere o acquistare un immobile senza l’ausilio di un agente immobiliare sia semplice.

Ma è veramente così? La vera domanda, quella che fa pendere l’ago della bilancia dall’una o dall’altra parte, è: esiste per voi qualcosa di più prezioso della vostra casa? Potreste dire che è il bene più prezioso che avete?

Se la risposta è sì, la conclusione che ne deriva è logica: è meglio affidarsi ad un esperto. Ecco, in 6 punti, perché l’agente immobiliare sa farlo meglio.

1. Dedica molte ore, per non dire interi giorni, alla vostra proprietà

2. Ha maggiore visibilità sul mercato rispetto ad un privato ed è  in grado di creare una maggiore competizione sfruttando la sua rete di vendita.

3. È un esperto e in particolare:

– Un esperto di mercato: conosce lo stato attuale del mercato locale, è a conoscenza delle dinamiche di vita in particolari zone, individua le caratteristiche comuni delle persone che vivono in una determinata zona e conosce tutte le case in vendita.

– Un esperto nel processo di vendita: conosce tutti i passi necessari per trovare la casa ideale e comprarla nel modo più sicuro.

– Un esperto di marketing: è importante saper presentare nel modo più corretto la richiesta e promuoverla.

– Un esperto negoziatore: grazie alla sua vasta esperienza, sa come ottenere il miglior prezzo, evitando al tempo stesso che l’affare possa saltare.

4. TI libera dallo stress supplementare che la vendita di una casa comporta.

5. Ti fa risparmiare tempo

6. Ha accesso a quelle case i cui proprietari non hanno ancora deciso di vendere ma stanno solamente pensando di farlo.

Non siete ancora convinti? Provare per credere!

Sapevate che le provvigioni agli agenti immobiliari sono detraibili?

Tra le detrazioni fiscali irpef sulla casa ci sono anche le provvigioni pagate alle agenzie immobiliari, a condizione che l’agente immobiliare sia validamente iscritto al registro delle imprese tenuto presso la Camera di Commercio. Ecco come e in quale percentuale è possibile detrarre le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare dal 730 o dal modello Unico.

Le provvigioni pagate agli agenti immobiliari per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Per usufruire della detrazione la compravendita dell’immobile deve essere effettivamente conclusa. Tuttavia, nel caso in cui sia stato stipulato il contratto preliminare e si sia provveduto a regolare registrazione del compromesso, si può ugualmente usufruire della detrazione, con l’ovvia conseguenza che, nel caso non si proceda in seguito alla stipula del definitivo, viene meno il beneficio e la detrazione deve essere restituita

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. I coniugi che acquistano la casa al 50% quindi possono usufruire del beneficio fiscale metà per ciascuno. Fa fede la documentazione comprovante il sostenimento della spesa, ovvero la fattura. In particolare, sono state stabilite le seguenti regole:

• Se la fattura è intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere al beneficio della detrazione anche il comproprietario non indicato in fattura, occorre integrare la fattura medesima annotandovi i dati di quest’ultimo.
• Se l’immobile è intestato a un solo soggetto e la fattura a più soggetti, l’unico proprietario può annotare in fattura di aver sostenuto interamente la spesa
• Fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.