LA RISTRUTTURAZIONE

La ristrutturazione o l'abbellimento della propria abitazione rappresenta non solo l'esecuzione di lavori per creare un luogo adatto a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma significa anche un importante impiego dei propri risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l'igiene.
Sotto la voce "ristrutturazione" sono compresi tutti gli interventi che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno.

Possono così individuarsi tre tipologie di interventi:

• Ristrutturazione con manutenzione ordinaria o "piccole opere";
• Ristrutturazione con manutenzione straordinaria o "piccole opere";
• Ristrutturazione con "grandi opere".

La distinzione tra queste tre categorie ha due conseguenze pratiche:

• Le "piccole opere" (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) si realizzano senza bisogno diconcessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune.
• Le "grandi opere" prevedono il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.

LA MANUTENZIONE ORDINARIA

Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o "piccole opere" che possono essere di due tipi:

• interventi che riguardano parti limitate di un edificio;
• interventi che restituiscono funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile.

Questi interventi possono interessare tutto il contenuto dello stabile. Devono, però, mantenere sia l'aspetto esterno sia l'ingombro precedenti.
Una delle caratteristiche di questo tipo di ristrutturazione è che si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. La manutenzione ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti.
I proprietari non devono così presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune. Sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la conformità alla legge.
All'interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all'interno, installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.
All'esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:

• rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture;
• ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
• riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori;
• installazione di grate al vano finestra;
• realizzazione di posti auto al livello del terreno;
• interventi di manutenzione del verde.

LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria. Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.
È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa.
Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività.
Va sottolineato che l'autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.
Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella categoria delle "piccole opere" non debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente. È quindi importante verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio.

RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE

Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Sono cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile.
Questi interventi si considerano "grandi opere": per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia richiedendo il versamento di un contributo all'Amministrazione Comunale.
Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere; così per essere realizzate necessitano di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di contributo al Comune.
Nella definizione di nuova costruzione rientrano:

• la costruzione di nuovi edifici;
• l'ampliamento di edifici già esistenti;
• l'installazione di prefabbricati e case mobili;
• gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono cioè essere costruiti e venduti liberamente).

MUTUO E RISTRUTTURAZIONE

Ottenere un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare per l'acquisto della casa occorre raccogliere la seguente documentazione:
Manutenzione ordinaria: è sufficiente un "preventivo di spesa" redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al "preventivo di spesa" anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'Amministrazione Comunale.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Chi sostiene spese per i lavori di ristrutturazione edilizia può fruire della detrazione d’imposta Irpef pari al 36%. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014, la detrazione Irpef sale al 50%, passando al 40% per il periodo 1º gennaio 2015 - 31 dicembre 2015.

Il decreto legge 63 del 4 giugno 2013 prima e la legge di stabilità per il 2014 poi hanno riconosciuto una detrazione del 50% anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.

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